Vermietete Wohnung verkaufen — alle Optionen für Eigentümer
Eine vermietete Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Verkaufs noch von einem Mieter bewohnt wird und damit besonderen rechtlichen und marktlichen Bedingungen unterliegt. Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen: Rechte des Mieters, Auswirkungen auf den Preis, welche Käufer in Frage kommen, Unterschied zwischen Makler und Direktverkauf — und was bei Erbfall, Liquiditätsbedarf oder Umzug gilt.
Kann man eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?
Ja, der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist rechtlich uneingeschränkt möglich. Das laufende Mietverhältnis steht einem Verkauf nicht im Weg — es geht beim Eigentümerwechsel automatisch auf den neuen Käufer über. Der Grundsatz im deutschen Mietrecht lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“
Der neue Eigentümer tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Mietzins, Kündigungsfristen und Kaution bleiben unverändert.
Muss ich den Mieter vor dem Verkauf kündigen?
Nein, eine Kündigung des Mieters ist für den Verkauf nicht erforderlich und in den meisten Fällen auch nicht möglich. Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Käufer ist zwar grundsätzlich möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft und mit Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten verbunden , je nach Mietdauer.
Eigentümer, die schnell verkaufen wollen, sollten nicht auf eine Kündigung warten. Investoren kaufen vermietete Wohnungen mit laufendem Mietverhältnis — das ist für sie kein Hindernis, sondern häufig ein Vorteil.
Welche Rechte hat der Mieter, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Der Mieter hat beim Verkauf einer Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB, allerdings nur dann, wenn die Wohnung nach dem Einzug des Mieters erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In diesem Fall muss der Eigentümer dem Mieter den abgeschlossenen Kaufvertrag vorlegen; der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, zu denselben Konditionen einzusteigen.
Wurde die Wohnung bereits vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung geführt, besteht kein Vorkaufsrecht. In jedem Fall hat der Mieter das Recht auf eine ruhige Besitznutzung; Besichtigungen müssen angekündigt werden und dürfen den Mieter nicht unzumutbar belasten.
Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus?
Eine vermietete Wohnung erzielt in der Regel einen niedrigeren Preis als eine leere, selbst zu nutzende Wohnung – typischerweise 10 bis 25 Prozent weniger. Der Abschlag entsteht, weil der Käufermarkt für vermietete Wohnungen kleiner ist: Eigennutzer fallen als Käufer weitgehend weg.
Ausnahmen gibt es bei attraktiven Lagen mit stabilen Mietrenditen, dort zahlen institutionelle Investoren manchmal Preise auf oder nahe dem Marktniveau, weil der laufende Mietzins den Kaufpreis rechtfertigt. Für durchschnittliche Wohnlagen gilt der Abschlag jedoch als Standardwert.
Wer kauft vermietete Wohnungen – und warum?
Vermietete Wohnungen werden fast ausschließlich von Kapitalanlegern und Investoren gekauft, nicht von Eigennutzern. Für Investoren ist das laufende Mietverhältnis ein Vorteil: Die Wohnung wirft ab dem ersten Tag Mieteinnahmen ab, ohne dass Renovierung oder Mietersuche nötig ist.
Drei Käufertypen kommen in Frage: private Kapitalanleger, die eine Renditeimmobilie suchen; professionelle Immobilienkäufer, die Wohnungen aufwerten und weiterverkaufen; und Wohnungsgesellschaften, die Bestände aufbauen. Je nach Zustand der Wohnung und Lage ist ein Käufertyp wahrscheinlicher als die anderen.
Verkauf über Makler oder direkt an Investor: Was ist der Unterschied?
Der Hauptunterschied liegt in Dauer, Preis und Sicherheit: Ein Makler erzielt tendenziell einen höheren Preis, braucht aber drei bis sechs Monate; ein Direktverkauf an einen Investor dauert zwei bis vier Wochen, liegt preislich unter Marktniveau, schließt aber das Ausfallrisiko aus.
| Makler | Direktverkauf an Investor | |
|---|---|---|
| Dauer | 3-6 Monate | 2-4 Wochen |
| Maklerprovision | 3–3,57% (Käuferanteil) | keine |
| Käuferpotenzial | eingeschränkt (nur Kapitalanleger) | direkt, kein Zwischenhändler |
| Preiserzielung | tendenziell höher | unter Marktpreis, aber sofort |
| Besichtigungen | mehrere, Mieter involviert | eine einzige, diskret |
| Ausfallrisiko | Finanzierungsplatzer möglich | kein Ausfallrisiko |
Wer Zeit hat und den bestmöglichen Preis erzielen will, ist mit einem Makler besser bedient. Wer schnell handeln muss (wegen Erbfall, Liquiditätsbedarf oder Umzug) profitiert vom Direktverkauf: kein Makler, kein Inserat, kein monatelanges Warten.
Was gilt bei Erbfall, Liquiditätsbedarf oder Umzug?
Bei einem konkreten Auslöser ist Geschwindigkeit in der Regel wichtiger als maximale Preiserzielung. Drei häufige Situationen:
Erbfall
Eine geerbte vermietete Wohnung bindet Kapital und erzeugt laufenden Verwaltungsaufwand. Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Interessen können den Prozess zusätzlich verzögern. Ein Direktverkauf löst die Situation ohne monatelange Abstimmung.
Liquiditätsbedarf
Wer Kapital für ein Eigenheim, eine Unternehmensgründung oder eine persönliche Investition benötigt, kann nicht auf einen Maklerverkauf warten. Ein Direktverkauf schafft innerhalb weniger Wochen Liquidität.
Umzug oder Pflegeheim
Wenn der Eigentümer den Verwaltungsaufwand nicht mehr tragen kann oder will (wegen Wegzug, Alter oder gesundheitlicher Einschränkung) ist eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung das primäre Ziel.In allen drei Situationen gilt: Der Preisabschlag beim Direktverkauf ist der Preis für Geschwindigkeit und Sicherheit – kein versteckter Nachteil, sondern ein bewusster Tausch. Wer zusätzlich eine Wohnung mit Sanierungsbedarf verkaufen möchte, findet weitere Informationen im Artikel Unrenovierte Wohnung verkaufen.
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen
Muss ich meinen Mieter über den geplanten Verkauf informieren?
Eine gesetzliche Informationspflicht vor dem Verkauf gibt es nicht. Der Mieter muss jedoch über den Eigentümerwechsel informiert werden, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, spätestens mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Die Kaution geht mit dem Eigentum auf den neuen Käufer über. Der Verkäufer muss die Kaution an den Käufer auszahlen oder übergeben, der neue Eigentümer übernimmt dann die Rückzahlungspflicht gegenüber dem Mieter.
Kann der neue Eigentümer den Mieter sofort kündigen?
Nein. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht anders kündigen als es der alte Eigentümer gekonnt hätte. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber an strenge Voraussetzungen und Fristen geknüpft.
Wie lange dauert ein Verkauf einer vermieteten Wohnung über einen Makler?
Durchschnitt drei bis sechs Monate, manchmal auch länger, da der Käuferkreis auf Kapitalanleger beschränkt ist und die Besichtigungskoordination mit dem Mieter Zeit kostet.
Lohnt sich ein Direktverkauf an einen Investor bei einer vermieteten Wohnung?
Das hängt von der eigenen Situation ab. Wer Zeit hat, erzielt über einen Makler einen höheren Preis. Wer aus einem konkreten Auslöser heraus handeln muss (Erbfall, Liquiditätsbedarf, Umzug) profitiert vom schnellen Direktverkauf: keine Provision, keine langen Wartezeiten, kein Ausfallrisiko.
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